Jak kupić nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej?

Za dużo czytania? Wyślij artykuł w PDF do siebie na maila!

Wbrew pozorom najlepszym czasem na inwestycje na rynku finansowym i nieruchomościowym jest kryzys. Osoby mające duże doświadczenie w działalności finansowej właśnie wtedy decydują się na zakup akcji firmy lub też zakup nieruchomości. Wielu z nich dzięki takiemu wyczuciu i wiedzy o tym kiedy i w co inwestować, dzisiaj może poszczycić się mianem miliarderów.

 

Kupując akcje lub nieruchomości podejmujemy oczywiście ryzyko, jednak istnieje duże prawdopodobieństwo, że z czasem przedmioty naszych inwestycji będą tylko zyskiwać na wartości, dzięki czemu uda nam się na nich odpowiednio zarobić. W czasach hossy, kiedy ludziom się powodzi, a sytuacja na rynku finansowym jest bardzo dobra, wielu ludzi decyduje się na zakup nieruchomości, rośnie na nie popyt, a co za tym idzie, rosną także ich ceny. W czasach kryzysu za to, ceny nieruchomości spadają, dlatego decydując się na zakup właśnie w tym okresie, możemy liczyć na to, że w przyszłości inwestycja nam się zwróci z nawiązką.

 

Właśnie wtedy istnieje największa możliwość zakupu nieruchomości po cenie niższej niż teoretycznie wynosi jej wartość rynkowa. Oczywiście teoretycznie istnieje możliwość, że kryzys finansowy potrwa kilkadziesiąt lat i nie zdążymy na swojej inwestycji zarobić, jednak prawdopodobieństwo takiego wydarzenia jest bardzo znikome. Niezbędne jest oczywiście dokładne przeanalizowanie momentu, w którym dokonamy naszej inwestycji, a także bardzo przemyślany wybór nieruchomości.

 

Kilka powodów, dla których warto inwestować w nieruchomości:

1. Łatwość zrozumienia – inwestycja w nieruchomości jest zdecydowanie łatwiejsza w zrozumieniu dla zwykłego obywatela, niż np. inwestycja w akcje. Wahania na rynku nieruchomościowym są mniejsze niż na rynku finansowym, a każdy człowiek od urodzenia wie czym jest mieszkanie czy dom, dlatego łatwiej mu decydować o atrakcyjności i opłacalności inwestycji.
2. Nigdy nie wyjdą z mody – nieruchomości stanowią jedną z głównych, podstawowych potrzeb każdego człowieka, a więc popyt na nie, czasem będzie mniejszy, a czasem większy, ale zawsze będzie.
3. Możliwy podwójny zysk – na nieruchomości zyskiwać możemy nie tylko dzięki wzrostowi jej kapitału, ale także dzięki pobieraniu opłat za jej użytkowanie od najemców lub dzierżawcy.
4. Dźwignia finansowa – przy zakupie nieruchomości możliwe jest skorzystanie z kapitału obcego, czyli najczęściej z bankowego kredytu, który sprawi, że środki własne będziemy mogli poświęcić na więcej nieruchomości. Przykład: dysponując kwotą 200 000 złotych możemy kupić jedno mieszkanie o takiej wartości korzystając jedynie z własnych pieniędzy, ale także możemy podzielić tę kwotę na cztery mieszkania o takiej wartości i skorzystać z kredytu hipotecznego, co pozwoli nam na późniejsze zwiększenie zysków z czynszów.
5. Wysokie bezpieczeństwo – inwestycja w nieruchomość jest jedną z najbezpieczniejszych możliwych, nie licząc obligacji i lokat bankowych. Przynosi jednak większe zyski niż wymienione sposoby inwestycji w aktywa bankowe. Żywotność nieruchomości jest zdecydowanie dłuższa niż np. akcji firm, a co za tym idzie większe jest bezpieczeństwo takiej inwestycji.
6. Zakup poniżej wartości – w przypadku inwestycji w nieruchomości istnieje kilka możliwości, które pozwalają na jej zakup po cenie niższej od jej wartości rynkowej.

 

Sprzedawcy zmotywowani

Decydując się na zakup nieruchomości warto poświęcić trochę czasu na znalezienie takiej, której dotychczasowy właściciel będzie miał poważny powód do jej sprzedaży. Osoba, która nie chce sprzedać nieruchomości na pewno będzie cięższym partnerem w negocjacjach i jeśli nie ma powodu, by nieruchomości się pozbyć, nie będzie chciał zejść z ceny i poczeka na inwestora, który zapłaci mu kwotę, jakiej oczekuje. Istnieją jednak sytuacje, w której osoby będące właścicielami są tzw. sprzedawcami zmotywowanymi, tzn. takimi, którzy mają poważny powód do sprzedaży nieruchomości.

 

Taki sprzedawca będzie chciał sprzedać nieruchomość za wszelką cenę, często kosztem mniejszych zysków. Sytuacja taka jest idealna dla inwestora, który dzięki temu może dokonać zakupu nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej. Najlepiej już przy pierwszym kontakcie ze sprzedawcą mieszkania spróbować ustalić czy można zaliczyć go do sprzedawców zmotywowanych. Jak to zrobić? Najlepiej zadając kilka pytań, które możemy podzielić na trzy grupy:

Weryfikacja

1. Pytania osobiste – Dlaczego sprzedaje nieruchomość? Czy istnieje termin, w którym musi sprzedać nieruchomość?
2. Pytania o nieruchomość – Jaki jest stan nieruchomości? Czy wymaga ona napraw lub remontu? Jak wygląda sytuacja z jej lokalizacją?
3. Pytania o finanse – Na ile ocenia wartość nieruchomości? Czy wartość tą ustalał samodzielnie czy przy pomocy osoby zajmującej się tym zawodowo?

 

Odpowiedzi na te pytania pomogą nam wstępnie zorientować się czy możemy spróbować negocjować i czy sprzedający będzie zmotywowany do szybkiej sprzedaży nieruchomości.

Powodów zmotywowania sprzedającego do pozbycia się nieruchomości może być wiele. Do najczęstszych należą oczywiście problemy finansowe. Osoby takie zwykle mają problem z regularnym spłacaniem rat kredytu, co może skutkować przejęciem nieruchomości przez bank, dlatego w wielu przypadkach decydują się one na sprzedaż mieszkania po cenie niższej niż faktycznie wynosi ich wartość rynkowa. Stanowi to znakomitą okazję dla inwestorów chcących kupić nieruchomość na korzystnych warunkach. Często zdarza się także, że problem finansowy dosięgają także inwestorów, którzy postanowili zainwestować w nieruchomości w okresie hossy finansowej, co w czasach kryzysu skutkuje dużym spadkiem wartości takiej nieruchomości.

 

Kolejnym powodem zmotywowania sprzedającego może być jego przeprowadzka do innej miejscowości lub innego kraju. W takich przypadkach sprzedający często potrzebują funduszy na zakup nieruchomości w nowym miejscu zamieszkania, a uzyskać je będą chcieli właśnie dzięki sprzedaży dotychczasowego mieszkania. Posiadacze nieruchomości mogą także odsprzedać ją po niższej cenie w przypadkach, gdy wchodzą w ich posiadanie dzięki spadkowi.

 

Często zdarza się tak, że odziedziczona nieruchomość znajduje się daleko od dotychczasowego miejsca zamieszkania spadkobiercy i decyduje się on na szybką sprzedaż, często kosztem uzyskanej za nią kwoty. Dzieje się tak także wtedy, gdy spadkobierców jest kilku i zamiast próbować dzielić się nieruchomością pomiędzy sobą, postanawiają oni sprzedać ją i podzielić się pieniędzmi. Szybka sprzedaż posiadanej nieruchomości jest także na rękę małżeństwom, które się rozwodzą. Nie chcąc zbytnio przedłużać tego procesu, często decydują się na sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie.

 

Właściciel może sprzedać nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej także wtedy, gdy wymaga ona remontu, a jego na ten remont nie stać, co z kolei nie pozwala mu na wynajęcie takiej nieruchomości. Decyduje się on wtedy na sprzedaż nieruchomości po znacznie zaniżonej cenie, tak by całkowicie pozbyć się problemu. Istnieje także wiele przypadków, gdy osobami zmuszonymi do sprzedaży nieruchomości po niższej cenie są inwestorzy, którzy źle oszacowali swoje możliwości finansowe i posiadanie – najczęściej kilku – nieruchomości zwyczajnie im się nie opłaca. Dlatego przed inwestycją warto dokładnie przekalkulować wszystkie koszty z nią związane i porównać z potencjalnymi zyskami.

DEWELOPERZY

Kolejną grupą, która czasem może być zmuszona do tańszego odsprzedania swoich nieruchomości są deweloperzy, którzy zbyt optymistycznie ocenili swoje możliwości i w czasach kryzysu mają problem z rentownością swoich nieruchomości. Możliwa jest także taka sprzedać, dzięki konieczności zdobycia przez deweloperów środków na kolejne inwestycje – zgadzają się wtedy często na udzielenie rabatów na sprzedaż istniejących już nieruchomości.

Decydując się na inwestycję w nieruchomości pierwszą decyzją jaką powinniśmy podjąć jest wybór miejsca, w którym chcemy zainwestować. Musimy zwrócić uwagę na panujące na danym terenie popyt i podaż, a także na wiele czynników, które mogą w przyszłości wpłynąć na wzrost wartości naszej nieruchomości. Wybierając region, w którym chcemy zainwestować musimy zwrócić uwagę na kilka czynników, które podzielić można na dwie grupy:

1. Czynniki makroekonomiczne – czyli PKB w danym regionie, napływ kapitału zagranicznego, poziom zatrudnienia czy też korzystanie z funduszów europejskich.
2. Czynniki lokalne – czyli ocena wsparcia finansowego rządu, powstawanie nowych biznesów, inwestycje komercyjne i samorządowe.

Czynniki makroekonomiczne są niezwykle istotne znaczenie w przypadku cen nieruchomości. Choć teoretycznie mogą być nieznaczące w momencie dokonania zakupu nieruchomości, to w przyszłości mogą znacząco wpłynąć na jej wartość. Może się bowiem okazać, że w pobliżu lokalu, w który zainwestowaliśmy zostaną wybudowane siedziby kilku dużych firm, a oprócz tego powstanie lotnisku, co znacznie poprawi atrakcyjność tego terenu. Pozwoli to na zdecydowanie szybszy wzrost wartości nieruchomości niż na terenach, na których podobne inwestycje nie są przeprowadzane. Warto więc przed inwestycją zorientować się w planach zagospodarowania terenów leżących w pobliżu nieruchomości, a także spróbować przewidzieć co w przyszłości może się tam wydarzyć.

Po przeanalizowaniu czynników makroekonomicznych warto skupić się na czynnikach lokalnych, które także mogą mieć znaczny wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Co należy wziąć pod uwagę?

1. Inwestycje komercyjne – np. lotniska, pola golfowe, supermarkety, galerie handlowe,
2. Pomoc samorządowa – np. budowa dróg, szkół, węzłów komunikacyjnych oraz polepszanie transportu publicznego,
3. Firmy przenoszące działalność na dany teren – np. restauracje, puby, markety, fabryki czy parki biznesowe.

 

Rodzaje nieruchomości

Jednym z rodzajów nieruchomości są tzw. nieruchomości off-plan. Są to budynki, które nie zostały jeszcze zakończone, a transakcja pomiędzy kupującym a sprzedającym odbywa się na zasadzie wzajemnego zaufania, że – sprzedający dotrzyma umowy w kwestii terminu skończenia budowy i jej standardu, a kupujący nie wycofa się z chęci jej kupna. Wiąże ona ze sobą pewnie ryzyko np. niedotrzymania obietnicy jednej ze stron, choćby z powodu nieotrzymania kredytu przez wykonawce. W czasach kryzysu może się okazać, że wzrośnie popularność takich inwestycji, ponieważ w przypadku małego popytu na nieruchomości, deweloperzy będąc chcieli sprzedać nieukończone jeszcze lokale po cenie niższej niż teoretycznie mogliby zyskać w przyszłości. W przypadku inwestowania w takie nieruchomości warto sprawdzić czy deweloper dysponuje gwarancjami bankowymi, które zapewnią nam zwrot pieniędzy w razie nieukończenia budowy.

W przypadku kupowania nieruchomości ukończonej ponosimy mniejsze ryzyko niż w przypadku nieruchomości nieukończonej. Możemy bowiem w rzeczywistości zobaczyć jak mieszkanie wygląda, gdzie się znajduje, a przede wszystkim mamy pewność, że już istnieje. Warto w takich przypadkach poszukać dewelopera, który większość mieszkań już sprzedał, a w sytuacji kryzysu ciężko znaleźć mu nabywców na ostatnie nieruchomości. Wtedy istnieje możliwość, że będzie chciał sprzedać taką nieruchomość szybko, co pozwoli na zbicie jej ceny.

Istnieje także możliwość odkupienia nieruchomości od poprzedniego właściciela lub innego inwestora. W takich przypadkach warto – w przypadku ogłoszeń o chęci sprzedaży w prasie lub w Internecie – zwrócić uwagę na tzw. słowa klucze w tym np. „pilne”, „szybko” lub „bezzwłocznie”. Osoby takie w momencie konieczności sprzedaży nieruchomości mogą zgodzić się na obniżenie ceny.

 

Gdzie szukać zmotywowanych sprzedawców?

Informacje o takich sprzedawcach możemy uzyskać w agencjach sprzedaże nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że korzystając z usług agenta nieruchomości sprawić, by to właśnie nam zaproponował nieruchomość, którą można pozyskać na odpowiadających nam warunkach. Trzeba więc próbować nawiązać dobre stosunki z takich agentem, bo w innym przypadku ofertę sprzedaży ciekawej nieruchomości przekaże on innemu klientowi.

Innym sposobem na znalezienie zmotywowanego sprzedawcy są ogłoszenia w gazetach. Możemy szukać ogłoszeń o chęci sprzedaży nieruchomości, ale także samemu zamieścić ogłoszenie o chęci kupna nieruchomości. Wtedy potencjalny sprzedający sam może się do nas zgłosić z ofertą.

Kolejnym elementem, który możemy wykorzystać do znalezienia zmotywowanego sprzedawcy mogą być ulotki. Mają one taką zaletę, że możemy roznieść je jedynie na terenie, w którym chcemy zainwestować, a jednocześnie ograniczamy konkurencje innych inwestorów. Minusem jest oczywiście konieczność poniesienia kosztów własnych przy wydrukowaniu ulotek.

W ostatnich czasach coraz popularniejsze stało się także poszukiwanie ofert sprzedaży nieruchomości za pomocą Internetu. Zdecydowanie ułatwia to zdobycie informacji na temat sprzedającego, jednak z pewnością do informacji zamieszczanych w Internecie należy podchodzić z dużą ostrożnością.

Pewnym rozwiązaniem na zakup nieruchomości po niższej cenie jest także skorzystanie z aukcji. Warto jednak przed wybraniem takiego sposobu na inwestycje odpowiedzieć na kilka pytań, dlaczego sprzedawana jest właśnie na aukcji, a także upewnić się czy na pewno nie ma ona żadnych wad i usterek, które mogą ujawnić się w przyszłości. Oferta kupna nieruchomości na aukcji jest kusząca, bo ceny na niej uzyskiwane są nawet o kilkadziesiąt procent mniejsze niż ich realna wartość. Przed przystąpieniem do licytacji lepiej jednak pojawić się na kilku aukcjach w roli słuchacza, żeby móc poznać mechanizmy panujące w tego typu wydarzeniach. Wygrana licytacji zmusza nas bowiem do podpisania umowy kupna i nie ma możliwości wycofania się z niej.

 

Weryfikacja okazji cenowej

Po wybraniu odpowiadającej nam nieruchomości warto przystąpić do sprawdzenia czy aby na pewno jej zakup nam się opłaci i okaże się zyskowny. Weryfikację taką można podzielić na trzy etapy:

1. Internet
2. Kalkulacja matematyczna
3. Fizyczne sprawdzenie

Internet może pozwolić nam bardzo szybko i łatwo sprawdzić wiele informacji, które mogą mieć znaczący wpływ na efekt naszej inwestycji w przyszłości. Możemy np. porównać ceny nieruchomości z cenami innych budynków w regionie, sprawdzić jak w przeszłości kształtowały się ceny podobnych nieruchomości, poznać wysokość czynszów w regionie, oszacować potencjalne zainteresowanie, dowiedzieć się o ewentualnych planach inwestycji w tym regionie. Wszystkie te informacje mogą mieć duże znaczenie na wartość naszej nieruchomości w przyszłości. Internet może dać nam wiele pożytecznych informacji na temat ewentualnej inwestycji, dlatego warto umiejętnie z niego korzystać.

 

Dokonanie wyliczeń matematycznych pomoże nam uzyskać informacje dotyczące finansowej opłacalności naszej inwestycji. Można ja podzielić na kilka aspektów:

1. Procent zniżki – obliczamy stosunek ceny, którą udało nam się wynegocjować do ceny początkowej oczekiwanej przez sprzedającego
2. Procent kredytu – stosunek kwoty, którą uzyskaliśmy dzięki kredytowi od banku do całej ceny nieruchomościowy
3. Cashflow – czyli ustalenie opłacalności inwestycji, dzięki obliczeniu miesięcznego zysku netto, jaki uzyskamy po opłaceniu wszystkich kosztów związanych z nieruchomością, czyli np. raty kredytu.
4. Procentowy zysk z czynszu – wylicza się go ze wzoru: (tygodniowy zysk x 52) / cena zakupu nieruchomości x 100%. Przykład: (1000 złotych x 52 tygodnie) / 250 000 złotych x 100 = 52 000 / 250 000 x 100% = 20,8%. Im większy procentowy zysk z czynszy tym dla inwestora lepiej, ponieważ wraz z nim rośnie cashflow.
5. Zwrot z inwestycji – wartość naszego zysku w porównaniu z kapitałem jaki włożyliśmy na zakup nieruchomości.

Po sprawdzeniu informacji w Internecie i wykonaniu wyliczeń matematycznych należy odwiedzić nieruchomość, którą chcemy zakupić tak, by w rzeczywistości przekonać się o jej standardzie czy też okolicy. Warto przy okazji takiej wizyty zadać wiele pytań sprzedającemu, któremu mogą dać nam wiele informacji na temat nieruchomości.

W następnej kolejności należy przystąpić do negocjacji, które są bardzo ważnym elementem całego procesu kupna nieruchomości. Odpowiednio przeprowadzone mogą nie tylko zaowocować korzystnym zakupem obecnie, ale także okazać się dobrym wstępem do dalszej współpracy. Sukces w negocjacjach w największym stopniu zależy od opracowania odpowiedniej strategii postępowania. Przed przystąpieniem do negocjacji warto przygotować sobie pięciostopniowy plan działań:

1. Przygotowanie
2. Zbieranie informacji w czasie negocjacji
3. Złożenie oferty
4. Negocjacje
5. Przypieczętowanie transakcji

Najwięcej zależy od odpowiedniego przygotowania do negocjacji. Często nawet w 90% stanowi ono o sukcesie lub jego braku. Należy więc zebrać wszystkie niezbędne informacje na temat nieruchomości, przewidzieć ewentualny rozwój sytuacji w czasie negocjacji. W czasie samych negocjacji należy zadawać jak najwięcej pytań, które mogą udzielić nam wielu cennych wskazówek. Ważne na tym etapie jest, by potrafić dobrze komunikować się z partnerem negocjacji. Istnieje kilka podstawowych technik negocjacyjnych, które można wykorzystać w zależności od okoliczności. Nie każda będzie skuteczna w każdym przypadku, dlatego trzeba wykazać się dużą elastycznością i umiejętnością dostosowania techniki do partnera rozmów.

 

Doradcy

 

Chcąc być profesjonalnym inwestorem warto zgromadzić wokół siebie zespół doradców, którzy zdecydowanie ułatwią nam funkcjonowanie w świecie nieruchomości. Doradcy powinni być oczywiście kompetentni, ale także, a może przede wszystkim, powinni dobrze znać wymagana i potrzeby inwestora, dla którego pracują. W zespole doradców warto mieć ludzi, którzy specjalizują się w wielu dziedzinach – agentów nieruchomości, prawników, doradcę finansowego czy innych, w zależności od przyjętej przez inwestora strategii. Trzeba pamiętać, żeby dobrani przez nas doradcy byli ekspertami w swoich dziedzinach, bo tylko wtedy możemy im w pełni zaufać.

Stanowisko brokera finansowego jest niezwykle istotne, ponieważ to on bezpośrednio będzie miał bardzo duży wpływ na finanse inwestora w przyszłości. Wybierając brokera do swojego zespołu doradców trzeba zwrócić uwagę na jego dotychczasowe doświadczenie, najlepiej w pracy z innymi inwestorami. Dobry broker jest niezależny, ma dostęp do wielu produktów finansowych, zna się na rynku nieruchomości i współpracuje lub współpracował z innymi profesjonalnymi inwestorami.

Podobnie sytuacja wygląda z prawnikiem – najlepszy będzie taki, który ma doświadczenie w podobnej pracy i będzie potrafił odpowiednio z inwestorem współpracować. W przypadku agentów nieruchomości ważne jest, by osoba taka była kreatywna, znała rynek i potrafiła poświęcić się pracy z inwestorem wynajdując dla niego interesujące nieruchomości. Warto także nawiązać współpracę z agentem najmu, ponieważ na początku może on pomóc przy zdobywaniu informacji na temat wysokości czynszów panujących w danym regionie, a dalszej perspektywie może znaleźć nam lokatorów do naszej nieruchomości.

 

Planowanie strategii

Chociaż inwestowanie na rynku nieruchomości teoretycznie jest jednym z najbezpieczniejszych sposobów inwestycji, to nie jest oczywiście łatwe i niepozbawione ryzyka. Wiele osób sądzi, że kupując nieruchomość zarobi na niej znaczne pieniądze w ciągu kilku miesięcy, a często nie jest to możliwe nawet w perspektywie kilku lat. Warto więc przed przystąpieniem do inwestycji opracować dobry strategię postępowania. W pierwszej kolejności warto odpowiedzieć sobie na pytania o rolę jaką mają dla nas pełnić nieruchomości – czy mają stanowić znaczący wzrost kapitału czy też zapewnić comiesięczny dopływ jakiejś gotówki. Warto ustalić sobie cele i czas w jakim chcemy je ustalić, a także dopełnić wszystkich formalności niezbędnych do inwestowania. Przed przystąpieniem do pierwszej inwestycji należy spróbować określić kilka ewentualnych rozwiązań na przeznaczenie nieruchomości, tak by mieć więcej możliwości na starcie.

 

Kryteria wyboru inwestycji w czasach kryzysu

Najważniejszym aspektem inwestowania w czasach kryzysu jest bezpieczeństwo naszej inwestycji. Największą ostrożnością należy wykazać się w momencie, gdy chcemy zainwestować w nieruchomości jeszcze nie ukończone, ponieważ istnieją możliwości, że wykonawcy nie uda się dokończyć budowy. Warto w takiej sytuacji skorzystać z pomocy prawnika, który dokładnie sprawdzi wszystkie niezbędne rzeczy dotyczące planowanej przez nas inwestycji.

Należy dokonać obliczeń, które wykażą czy cashflow, czyli miesięczny dochód z tytułu wynajmowania nieruchomości będzie wyższy od miesięcznych kosztów przez nasz ponoszonych. Dokonując obliczeń matematycznych warto przeanalizować warianty, w których np. awarii ulegnie jakaś część mieszkania czy też przez jakiś czas nie uda nam się znaleźć lokatora.

Wśród inwestorów funkcjonuje powiedzenie, że najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Jest w tym wiele prawdy ponieważ to w dużym stopniu od lokalizacji nieruchomości zależy jej atrakcyjność i ewentualny wzrost wartości. Nie mniej ważne jest także sprawdzenie w jaki sposób i na jakich warunkach będziemy mogli udostępnić nieruchomość wynajmującym.