Ważne zmiany w kredytach hipotecznych

Za dużo czytania? Wyślij artykuł w PDF do siebie na maila!

Co oznacza dla klienta wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym?

22 lipca tego roku weszła w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 o kredycie hipotecznym, oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. W innym kraju mogłaby ona przejść bez szczególnego echa, w Polsce natomiast oznacza poważne uporządkowanie rynku kredytów hipotecznych. Co faktycznie się zmieni i jaki wpływ będą miały nowe przepisy na sytuację osób chcących zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Sytuacja obecna i uzasadnienie zmian

W ciągu ostatnich lat w polskich przepisach regulujących kredyty hipoteczne pojawiało się coraz więcej obostrzeń i utrudnień. Było to jak najbardziej pozytywne zjawisko, które być może uratowało kraj przed nadmiernym nadmuchaniem i w efekcie pęknięciem bańki kredytowej. Zapobiegło to zwłaszcza zawieraniu umów kredytu hipotecznego przez osoby, które nie miały realnej szansy spłacenia go. Spowolniło też wzrost cen mieszkań, który windowany był przez rządowe programy pomocowe.

Być może niektórzy konsumenci nie otrzymali przez to kredytów, ale prawdopodobnie nowelizacje i tak wyszły im na zdrowie. Lepiej nie dostać kredytu niż dostać go i nie móc spłacić. Pojawiła się jednak grupa potencjalnych konsumentów dość desperacko poszukujących kredytu, a wraz z nią możliwość nadużyć ze strony banków (ukrywanie kosztów, przekupywanie pośredników, transakcje wiązane, wymuszanie umów ubezpieczeniowych). Być może stopniowo świadomość konsumencka wzrosłaby do tego stopnia, że kolejne regulacje nie byłyby potrzebne. Zdecydowano się jednak wprowadzić nowe obostrzenia. Celem wprowadzenia w życie Ustawy było poprawienie sytuacji konsumenta, a dodatkowym pretekstem konieczność wdrożenia do polskiego ustawodawstwa przepisów unijnych. Projekt spotkał się jednak z krytyką jeszcze przed wejściem w życie.

Zakaz wymuszania sprzedaży wiązanej

Nowa ustawa zabrania wymuszonego łączenia umowy kredytu hipotecznego z inną umową między bankiem, a kredytobiorcą. Uniemożliwia też uzależnienie przyznania kredytu od wcześniejszego zawarcia między stronami innej umowy, chyba że jest to umowa jednoznacznie korzystna dla konsumenta (np. bezpłatne konto oszczędnościowe).

Bank może wymagać by kredytobiorca ubezpieczył nieruchomość na wypadek pożaru czy zdarzeń losowych, ale nie może wymagać by była to umowa zawarta ze wskazanym przez bank ubezpieczycielem. W praktyce należy oczekiwać, że banki w dalszym ciągu będą podsuwały klientom umowy ubezpieczeń i inne od kredytu hipotecznego produkty finansowe, ale nie będą nalegały na ich zawarcie. Zakaz wymuszania transakcji wiązanych pojawił się w ustawie, choć właściwie wynika też z przepisów o konkurencji i praw konsumenta. Wejście w życie zakazu sprzedaży wiązanej może nieco poprawić sytuację kredytobiorcy mającego dobrą zdolność kredytową (Kredyt bez dodatkowej, niekorzystnej, umowy. Ubezpieczenie u ubezpieczyciela dającego najlepsze warunki). W niektórych przypadkach będzie jednak oznaczać, że ubiegający się o kredyt po prostu go nie otrzyma. Do tej pory banki wykorzystywały dodatkowe umowy jako zabezpieczenie i niewielkie źródło dochodów. Stosowały je zwłaszcza wobec osób o wyżyłowanej na siłę zdolności kredytowej.

Ocena zdolności kredytowej

W aspekcie oceny zdolności kredytowej z dniem 22 lipca 2017 roku zajdą zmiany raczej kosmetyczne, ale być może porządkujące nieco sytuację. Odpowiedzialność za błąd w ocenie zdolności kredytowej ponosić będzie kredytodawca. To znaczy, że jeśli zawarta zostanie umowa kredytu hipotecznego, choć klient nie miał na niego odpowiedniej zdolności, to będzie ją można rozwiązać tylko gdyby ów klient tego chciał. Oczywiście nie dotyczy to sytuacji wyłudzenia kredytu na podstawie nieprawdziwych informacji. Jeśli jednak bank się pomyli i przyzna Ci kredyt, a Ty uważasz, że dasz radę go spłacić – nic nie stoi na przeszkodzie.

Jeśli bank oceni zdolność kredytową konsumenta negatywnie, będzie zobowiązany wyjaśnić dlaczego podjął taką, a nie inną decyzję. Teoretycznie nic to nie da klientowi, ale w praktyce może uświadomić mu dlaczego na kredyt jeszcze za wcześnie. Dotychczasowe odpowiedzi typu „przyznanie kredytu stanowi zbyt wysokie ryzyko dla banku” zostaną zastąpione bardziej szczegółowym wykazem czynników obniżających zdolność kredytową konsumenta. Bank będzie też zobowiązany udzielić informacji czy jest gotowy udzielić kredytu hipotecznego w terminie 21 dni od złożenia zapytania. Na ogół i tak decyzję otrzymywało się szybciej, nie powinna więc być to zauważalna zmiana.

Obowiązek udzielania informacji w reklamach i materiałach

Ustawa nakłada na kredytodawców i pośredników obowiązek umieszczania w materiałach reklamowych informacji o rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania (RRSO) oraz ryzyku jej zmiany w sposób jasny i widoczny dla potencjalnego klienta. Ponadto w materiałach reklamowych ma znaleźć się reprezentatywny przykład wyliczenia całkowitych kosztów kredytu. Nałożono też obowiązek przekazywania klientowi proponowanych mu warunków kredytu hipotecznego w formie elektronicznej (lub na nośniku danych). Jak rzadko kiedy, ustawa faktycznie dookreśla zakres informacji i sposób ich przekazania.

Czas pokaże czy robi to dość dokładnie, na pewno jednak wprowadzone zmiany ułatwią porównywanie ofert, a utrudnią ukrywanie dodatkowych kosztów kredytu. Wszyscy potencjalni kredytobiorcy otrzymają też od banku (lub pośrednika) indywidualny formularz informacyjny z rozpisanymi dokładnie danymi, kosztami i warunkami kredytu. Będzie on traktowany jako oferta złożona przez bank i wiążąca dla tegoż banku. Bardzo istotny jest zapis o tym, że jeśli bank oferuje kredyt hipoteczny wraz z innym produktem finansowym, to musi w formularzu przedstawić zarówno wersję bez dodatkowej umowy, jak i z nią. Dla kredytobiorcy jest to z pewnością pozytywna wiadomość.

Ubezpieczenie pośredników i licencja KNF

Po wejściu w życie ustawy, przedsiębiorcy pośredniczący w sprzedaży kredytów hipotecznych będą musieli posiadać obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) oraz uzyskać licencję Komisji Nadzoru Finansowego. Faktycznie nawet bez przymusu większość rzetelnych pośredników spełniało oba warunki. Z tego powodu powyższa zmiana nie wpłynie szczególnie, ani na ceny usług pośredników, ani na jakość tychże usług. Być może tylko z ryku zniknie garstka amatorów.

Wcześniejsze spłaty kredytów

Do pewnego stopnia uregulowano zasady wcześniejszego spłacania kredytów hipotecznych. Ponieważ dla banku wcześniejsza spłata nie jest szczególnie korzystna (klient nie płaci mu odsetek wynikających z oprocentowania nominalnego za lata, które pozostały do końca umowy), banki zastrzegają w umowach kredytu specjalną prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu.

Teraz nie będzie ona mogła przekraczać określonych w ustawie limitów.

• 3% spłacanej kwoty w przypadku kredytów ze zmienna stopą procentową;

• kwoty kosztów kredytodawcy wynikającej z wcześniejszej spłaty kredytu dla kredytów ze stałą stopą procentową.

W tym drugim przypadku określenie jest na tyle nieprecyzyjne, że właściwie niewiele zmienia. Dla kredytobiorców wybierających kredyty ze zmienną stopą procentową zmiany oznaczają jednak pewne ułatwienie we wcześniejszym spłacaniu kredytów. Wpłynie to najbardziej na tych, którzy zamierzają spłacić kredyt bardzo szybko, na przykład po 4 latach zamiast po 25. W przypadku wcześniejszej spłaty, na którą klient decydował się po ponad połowie okresu spłaty (np. po 18 latach z 25 określonych w umowie), zazwyczaj banki nie doliczały sobie dodatkowych prowizji lub doliczały je symbolicznie.

Restrukturyzacja i sprzedaż nieruchomości

Zasadniczo sytuacja gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu jest niekorzystna zarówno dla niego samego, jak i dla banku. W Ustawie wprowadzono kilka zapisów, które mają do takiej sytuacji nie dopuścić. Po pierwsze w przypadku gdyby pojawiła się konieczność sprzedaży nieruchomości wynikająca z niemożności spłaty kredytu, sprzedawał będzie ją kredytobiorca, co być może pozwoli mu na uzyskanie wyższej ceny. Ponadto będzie mógł on zwrócić się do banku z wnioskiem o restrukturyzację kredytu, w tym wydłużenie okresu spłaty kredytu hipotecznego. Gdyby bank odmówił, kredytobiorca będzie miał minimum 6 miesięcy na sprzedanie nieruchomości. Potencjalnie w przypadku restrukturyzacji możliwe będzie zastąpienie hipoteki innym zabezpieczeniem zobowiązania, jeśli strony zgodzą się na takie.

Podsumowanie zmian

Wchodzące w życie 22 lipca zmiany w przepisach dotyczących kredytów hipotecznych należy uznać za dosyć korzystne dla konsumentów-kredytobiorców. Wymuszają one na bankach i pośrednikach przede wszystkim podawanie znacznie dokładniejszych informacji (osobisty formularz informacyjny, konieczność jawnego przedstawiania RRSO, wyjaśnienie decyzji o odmowie przyznania kredytu). Dzięki temu bardzo wielu młodych ludzi uniknie rozczarowania i podejmowania błędnych decyzji pod wpływem emocji. Potencjalny kredytobiorca ma też większą pewność co do wysokiej jakości usług pośredników (obowiązkowa licencja KNF, obowiązkowe ubezpieczenie, więcej informacji na temat pośrednika). Ułatwiono wreszcie kredytobiorcy działania jakie może podjąć już po zawarciu umowy. W ciągu 14 dni będzie on mógł, nawet już zawartą, umowę wypowiedzieć. Jaśniejsze dla niego będą zasady wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Jeśli natomiast okaże się, że kredyt będzie dla kredytobiorcy zbyt dużym obciążeniem, możliwa będzie jego restrukturyzacja lub sprzedaż nieruchomości. Wszystkie zmiany określają minimum tego co bank i pośrednicy powinni zrobić dla konsumenta. Nie stoją na przeszkodzie sformułowania umowy tak by była bardziej korzystna dla klienta. Ostatecznie nie weszła w życie zmiana zakazująca opłacania pośredników przez banki (otrzymywaliby wynagrodzenie od klientów), która byłaby również korzystna dla konsumentów. Jej wprowadzenie wywróciłoby jednak do góry nogami rynek kredytów hipotecznych w Polsce i uznano ją za zbyt drastyczną. Mimo iż ustawa została zatwierdzona z dużym opóźnieniem i w atmosferze gorącej dyskusji, należy uznać ją za pozytywną dla konsumenta.